Diagnostics pour vendre une maison dans les Landes : termites, débroussaillement, état des risques

Pour vendre une maison dans les Landes, deux diagnostics s'imposent pour la quasi-totalité des maisons : le DPE et l'état relatif à la présence de termites, exigé dans tout le département depuis 2002. L'état des risques s'y ajoute dès que l'adresse est concernée par un risque recensé, débroussaillement compris, et il se remet dès la première visite. Selon l'âge et les équipements de la maison viennent ensuite l'amiante, le plomb, l'électricité, le gaz et l'assainissement individuel. Voici lesquels commander, à quel moment, et ce qu'ils changent pour une vente à Mont-de-Marsan, Saint-Pierre-du-Mont, Dax ou Saint-Sever.

Vous préparez la vente de votre maison ? Envoyez-moi son adresse et son année de construction : lors d'un premier échange sans engagement, je vous dis quels diagnostics commander, et dans quel ordre, avant la mise en vente.

Quels diagnostics pour vendre une maison dans les Landes ?

Les diagnostics sont réunis dans le dossier de diagnostic technique (DDT), fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente, puis à l'acte signé chez le notaire. Le tableau ci-dessous résume ce qui s'applique à une maison dans les Landes. Les critères et les durées de validité sont ceux que rappellent les Notaires de France dans leur fiche sur les diagnostics techniques immobiliers (nouvel onglet).

Le DPE et l'audit énergétique ont leur propre article : DPE 2027 : vendre une maison classée E, F ou G dans les Landes, car l'étiquette d'une maison chauffée à l'électricité peut s'améliorer au 1er janvier 2027. Cet article-ci porte sur les autres diagnostics, ceux qui dépendent du terrain, de l'âge de la maison et de ses équipements.

Termites : un diagnostic exigé dans tout le département

Dans les Landes, la question de savoir si la commune est concernée ne se pose pas. Le département a été déclaré totalement infesté par l'arrêté préfectoral du 26 juin 2002 (nouvel onglet) : la vente de tout ou partie d'une maison exige un état relatif à la présence de termites, à Mont-de-Marsan comme dans le plus petit village de Chalosse ou de Haute Lande.

Ce diagnostic n'est valable que six mois. Il est annexé à la promesse de vente et, pour que le vendeur reste protégé, il doit être encore valable le jour de l'acte. Une maison diagnostiquée en mars, sous promesse en juillet et vendue chez le notaire en octobre aura donc besoin d'un second état termites avant la signature.

Un état positif n'interdit pas de vendre. Il décrit les parties de la maison où des indices ont été relevés et devient un élément de la négociation, comme la facture d'un traitement déjà réalisé, que vous avez intérêt à garder.

La mérule, champignon qui dégrade les bois humides, ne fait l'objet d'une information obligatoire que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. La préfecture des Landes indique qu'il n'en existe pas dans le département : aucune information sur la mérule n'est exigée pour vendre une maison landaise.

Débroussaillement : à signaler dès l'annonce depuis 2025

Au cœur du massif des Landes de Gascogne, le plus grand massif de pin maritime d'Europe, le débroussaillement autour des maisons est une obligation légale. Selon la préfecture des Landes (nouvel onglet), il s'applique sur tout le département, à moins de 200 mètres des bois et forêts, en vertu des arrêtés préfectoraux du 22 août 2025 et du 3 février 2026. Le propriétaire débroussaille et maintient débroussaillée une bande de 50 mètres autour de sa maison, que le maire peut porter jusqu'à 100 mètres, ainsi que 6 mètres de part et d'autre de l'accès privé. En zone urbaine, dans ce même périmètre, c'est tout le terrain qui doit être débroussaillé.

Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation fait partie de l'information de l'acheteur. Le vendeur d'une maison située dans une zone soumise au débroussaillement doit le mentionner dès l'annonce et dans l'état des risques, remis à la première visite. Au moment de la vente, il atteste aussi sur l'honneur que le débroussaillement a été réalisé et entretenu.

Pour savoir si votre terrain est concerné, consultez la page de Géorisques sur les obligations légales de débroussaillement (nouvel onglet), qui donne accès à la carte. Faites les travaux avant les premières visites : un terrain entretenu rassure l'acheteur, qui reprendra l'obligation après la vente. Lors de l'estimation de votre maison, je regarde avec vous si le terrain est concerné et ce que l'annonce devra indiquer.

L'état des risques, à remettre dès la première visite

Depuis le 1er janvier 2023, l'annonce de vente d'un bien concerné doit porter la mention : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». L'état des risques, établi depuis moins de six mois, est remis au candidat acquéreur dès sa première visite, puis annexé à la promesse et à l'acte.

Vous pouvez l'établir vous-même, gratuitement, avec le service ERRIAL de Géorisques (nouvel onglet), à partir de l'adresse ou de la parcelle. Le document indique notamment les plans de prévention des risques applicables, la zone de sismicité, le potentiel radon, l'obligation de débroussaillement et les secteurs de sols pollués. Vous le complétez en déclarant les sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique dont vous avez connaissance.

Son contenu dépend de l'adresse exacte. Dax figure parmi les communes landaises couvertes par un plan de prévention du risque inondation publié par la préfecture (nouvel onglet) : une maison située dans son périmètre le signale dans l'état des risques. À Mont-de-Marsan, Saint-Pierre-du-Mont et Saint-Sever comme ailleurs, seul l'état établi à l'adresse de la maison fait foi.

Si l'état des risques n'a pas été fourni, l'acheteur peut demander en justice l'annulation de la vente ou une diminution du prix. Il peut être établi gratuitement, mais son absence peut coûter cher.

Près de la base aérienne de Mont-de-Marsan : le bruit des avions

Depuis le 1er juin 2020, une maison située dans une zone de bruit définie par le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome se vend avec un état des nuisances sonores aériennes, intégré au dossier de diagnostic technique. Ce document, rempli par le vendeur à partir d'un modèle officiel, indique la zone dans laquelle se trouve la maison.

À Mont-de-Marsan, la base aérienne 118 dispose d'un plan d'exposition au bruit, approuvé par arrêté préfectoral du 2 novembre 2017, qui couvre une partie de la commune et des communes voisines. Si votre maison s'y trouve, ce document fait partie du dossier : un acheteur qui ne l'a pas reçu peut demander en justice l'annulation de la vente, une réduction du prix ou des dommages et intérêts. Le plan peut être consulté en mairie.

Amiante, plomb, électricité, gaz : selon l'âge de la maison

Pour l'amiante, c'est la date de délivrance du permis de construire qui compte : un permis délivré avant le 1er juillet 1997 impose un repérage, ce qui est le cas de toute maison bâtie dans les années 1970 ou 1980. Pour le plomb, c'est la date de construction : une maison de bourg construite avant 1949 demande un constat de risque d'exposition au plomb. Ces dates figurent souvent sur votre acte d'achat.

Pour l'électricité et le gaz, c'est l'âge de l'installation intérieure. Une installation de moins de 15 ans ne demande pas de diagnostic : gardez l'attestation de conformité ou les factures qui le prouvent. Une maison chauffée au gaz de ville ou équipée d'une cuve de gaz relève du diagnostic gaz si son installation a plus de 15 ans.

Ces diagnostics informent l'acheteur sans empêcher la vente. Mais s'ils manquent, ou s'ils ne sont plus valables le jour de l'acte, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour les défauts qu'ils auraient dû révéler.

Maison non raccordée au tout-à-l'égout : le contrôle du SPANC

Si votre maison dispose d'un assainissement individuel, fosse toutes eaux ou microstation, le dossier doit contenir le rapport de contrôle du service public d'assainissement non collectif (SPANC), daté de moins de trois ans à la signature de l'acte. La mairie vous indique le service compétent : c'est lui, et non un diagnostiqueur privé, qui réalise ce contrôle.

Si l'installation n'est pas conforme, l'acheteur doit faire réaliser les travaux de mise en conformité dans l'année qui suit l'acte. Leur coût pèse dans la négociation : mieux vaut le connaître avant de fixer le prix. Les règles sont détaillées sur le portail du ministère consacré à l'assainissement non collectif (nouvel onglet).

Dans quel ordre commander les diagnostics ?

Le calendrier tient à trois étapes : l'annonce, la première visite, puis la promesse de vente et l'acte.

1. Avant de publier l'annonce : le DPE, car l'annonce doit afficher la classe énergétique, et l'audit énergétique si la maison est classée E, F ou G, car il doit être remis dès la première visite. Vérifiez aussi sur Géorisques si le terrain est soumis au débroussaillement, pour le mentionner.
2. Avant la première visite : l'état des risques, établi depuis moins de six mois.
3. Avant la promesse de vente : les autres diagnostics, termites, amiante, plomb, électricité, gaz, contrôle du SPANC et nuisances sonores aériennes, réunis dans le dossier de diagnostic technique.
4. Jusqu'à l'acte : les dates de validité, en particulier celles de l'état termites et de l'état des risques, valables six mois.

En pratique, un seul passage du diagnostiqueur peut réaliser l'essentiel dès la mise en vente ; il faudra seulement renouveler l'état termites et l'état des risques si la vente se prolonge. Les diagnostics sont à la charge du vendeur et leurs prix sont libres : demandez plusieurs devis. Le diagnostiqueur doit être certifié, ce que vous pouvez vérifier dans l'annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers certifiés (nouvel onglet).

Quand vous me confiez la vente de votre maison, je vérifie avec vous la liste avant l'annonce, puis je suis les dates de validité jusqu'à la signature chez le notaire. Le déroulé complet d'une mise en vente est présenté sur la page vendre sa maison dans les Landes.

Ce que les diagnostics changent au prix de vente

Un diagnostic ne fixe pas le prix, mais il en déplace la discussion. Un état termites positif, une installation électrique présentant des anomalies ou un assainissement à refaire, découverts après l'offre, deviennent des arguments de renégociation. Connus avant l'estimation, ils entrent dans le prix affiché, et la vente se déroule sans mauvaise surprise.

C'est pourquoi je regarde les diagnostics disponibles lors de l'estimation gratuite de votre maison, en plus des prix des ventes réelles du secteur. Les repères par commune figurent sur les pages consacrées au marché immobilier de Mont-de-Marsan, au marché immobilier de Saint-Pierre-du-Mont, au marché immobilier de Dax et au marché immobilier de Saint-Sever. L'article sur la vente d'une maison à Saint-Pierre-du-Mont en donne un exemple détaillé.

Pour une maison dont l'électricité, l'assainissement ou l'isolation sont à reprendre, je peux aussi dessiner les plans de l'existant et une projection en 3D des travaux, afin que les acheteurs voient le potentiel du bien au-delà des diagnostics. C'est une prestation distincte de l'estimation et du mandat de vente, sur devis : plans et projection de travaux avant la vente. Je suis dessinatrice-projeteuse en bâtiment ; je ne suis pas inscrite à l'Ordre des architectes.

Acheteurs : ce qu'il faut lire dans le dossier avant de faire une offre

Si vous achetez une maison dans les Landes, trois documents engagent la suite. L'état des risques dit si le terrain est soumis au débroussaillement, une obligation que vous reprendrez. Le contrôle du SPANC fixe, si l'installation n'est pas conforme, des travaux à réaliser dans l'année. L'état termites décrit les indices relevés dans la maison.

Je lis ces documents avec vous avant toute offre, dans le cadre d'un mandat de recherche à Mont-de-Marsan, Dax et dans les Landes. Pour un achat à Dax, les vérifications propres à la commune sont détaillées dans l'article acheter à Dax en 2026. J'accompagne les acheteurs en français, en anglais et en espagnol.