Para vender una casa en las Landas, dos diagnósticos son obligatorios para casi todas las casas: el DPE, el certificado de eficiencia energética francés, y el informe sobre la presencia de termitas (état relatif à la présence de termites), exigido en todo el departamento desde 2002. El informe de riesgos se añade en cuanto la dirección está afectada por un riesgo registrado, desbroce incluido, y se entrega desde la primera visita. Según la antigüedad y las instalaciones de la casa, se suman el amianto, el plomo, la electricidad, el gas y el saneamiento individual. Estos son los que debe encargar, cuándo, y lo que cambian para una venta en Mont-de-Marsan, Saint-Pierre-du-Mont, Dax o Saint-Sever.
¿Prepara la venta de su casa? Envíeme su dirección y su año de construcción: en una primera conversación sin compromiso, le digo qué diagnósticos encargar, y en qué orden, antes de ponerla a la venta.
¿Qué diagnósticos se necesitan para vender una casa en las Landas?
Los diagnósticos se reúnen en el expediente de diagnóstico técnico (dossier de diagnostic technique, DDT), que aporta el vendedor y se adjunta al contrato preliminar (compromis o promesse de vente) y después a la escritura firmada ante notario. La tabla siguiente resume lo que se aplica a una casa en las Landas. Los criterios y los plazos de validez son los que recuerdan los notarios de Francia en su ficha sobre los diagnósticos técnicos inmobiliarios (nueva pestaña).
| Diagnóstico | Cuándo se exige | Validez para una venta |
|---|---|---|
| DPE | Toda casa, salvo raras excepciones (por ejemplo, un edificio independiente de menos de 50 m²) | 10 años; un DPE realizado antes del 1 de julio de 2021 ya no es válido |
| Auditoría energética | Casa con clase E, F o G en el DPE | 5 años |
| Termitas | Siempre en las Landas, desde la orden prefectoral del 26 de junio de 2002 | 6 meses |
| Informe de riesgos | Dirección afectada por un riesgo registrado, incluida la obligación de desbroce | 6 meses |
| Amianto | Licencia de obras concedida antes del 1 de julio de 1997 | Ilimitada si no se detecta amianto, para una inspección realizada desde abril de 2013 |
| Plomo | Casa construida antes del 1 de enero de 1949 | 1 año si se detecta plomo por encima del umbral reglamentario, ilimitada en caso contrario |
| Electricidad | Instalación interior de más de 15 años | 3 años |
| Gas | Instalación interior de más de 15 años | 3 años |
| Saneamiento individual | Casa no conectada a la red pública de alcantarillado | 3 años |
| Ruido aéreo | Casa situada en una zona de un plan de exposición al ruido | Documento que rellena el vendedor, según el plan vigente |
El DPE y la auditoría energética tienen su propio artículo: DPE 2027: vender una casa con clase E, F o G en las Landas, porque la etiqueta de una casa con calefacción eléctrica puede mejorar el 1 de enero de 2027. Este artículo trata de los demás diagnósticos, los que dependen del terreno, de la antigüedad de la casa y de sus instalaciones.
Termitas: un diagnóstico exigido en todo el departamento
En las Landas no hace falta preguntarse si su municipio está afectado. El departamento fue declarado totalmente infestado por la orden prefectoral del 26 de junio de 2002 (nueva pestaña): la venta de toda o parte de una casa exige un informe sobre la presencia de termitas, en Mont-de-Marsan igual que en el pueblo más pequeño de la Chalosse o de la Haute Lande.
Este informe solo es válido seis meses. Se adjunta al contrato preliminar y, para que el vendedor siga protegido, debe seguir siendo válido el día de la escritura. Una casa inspeccionada en marzo, con contrato preliminar en julio y vendida ante notario en octubre necesitará, por tanto, un segundo informe de termitas antes de la firma.
Un informe positivo no impide vender. Describe las partes de la casa en las que se encontraron indicios y pasa a formar parte de la negociación, igual que la factura de un tratamiento ya realizado, que le conviene conservar.
La mérule, un hongo que degrada la madera húmeda, solo es objeto de información obligatoria en las zonas delimitadas por orden prefectoral. La prefectura de las Landas indica que no existe ninguna en el departamento: no se exige ninguna información sobre la mérule para vender una casa landesa.
Desbroce: debe figurar en el anuncio desde 2025
En el corazón del macizo de las Landas de Gascuña, el mayor pinar de pino marítimo de Europa, el desbroce alrededor de las casas es una obligación legal. Según la prefectura de las Landas (nueva pestaña), se aplica en todo el departamento, a menos de 200 metros de bosques y montes, en virtud de las órdenes prefectorales del 22 de agosto de 2025 y del 3 de febrero de 2026. El propietario desbroza y mantiene desbrozada una franja de 50 metros alrededor de su casa, que el alcalde puede ampliar hasta 100 metros, así como 6 metros a cada lado del acceso privado. En zona urbana, dentro de ese mismo perímetro, debe desbrozarse todo el terreno.
Desde el 1 de enero de 2025, esta obligación forma parte de la información al comprador. El vendedor de una casa situada en una zona sujeta a desbroce debe indicarlo desde el anuncio y en el informe de riesgos, que se entrega en la primera visita. En el momento de la venta, también declara bajo su responsabilidad que el desbroce se ha realizado y mantenido.
Para saber si su terreno está afectado, consulte la página de Géorisques sobre las obligaciones legales de desbroce (nueva pestaña), que da acceso al mapa. Haga los trabajos antes de las primeras visitas: un terreno cuidado tranquiliza al comprador, que asumirá la obligación después de la venta. Durante la valoración de su casa, compruebo con usted si el terreno está afectado y qué deberá indicar el anuncio.
El informe de riesgos, que se entrega desde la primera visita
Desde el 1 de enero de 2023, el anuncio de venta de un inmueble afectado debe incluir la mención, en francés, de que la información sobre los riesgos a los que está expuesto el inmueble está disponible en el sitio Géorisques: www.georisques.gouv.fr. El informe de riesgos (état des risques), elaborado hace menos de seis meses, se entrega al posible comprador desde su primera visita y después se adjunta al contrato preliminar y a la escritura.
Puede elaborarlo usted mismo, gratuitamente, con el servicio ERRIAL de Géorisques (nueva pestaña), a partir de la dirección o de la parcela. El documento indica, entre otros, los planes de prevención de riesgos aplicables, la zona sísmica, el potencial de radón, la obligación de desbroce y los sectores de suelos contaminados. Usted lo completa declarando los siniestros indemnizados como catástrofe natural o tecnológica de los que tenga conocimiento.
Su contenido depende de la dirección exacta. Dax figura entre los municipios de las Landas cubiertos por un plan de prevención del riesgo de inundación publicado por la prefectura (nueva pestaña): una casa situada dentro de su perímetro lo indica en el informe de riesgos. En Mont-de-Marsan, Saint-Pierre-du-Mont y Saint-Sever, como en cualquier otro lugar, solo da fe el informe elaborado para la dirección de la casa.
Si no se entregó el informe de riesgos, el comprador puede pedir ante los tribunales la anulación de la venta o una rebaja del precio. Puede elaborarse gratis, pero su ausencia puede salir cara.
Cerca de la base aérea de Mont-de-Marsan: el ruido de los aviones
Desde el 1 de junio de 2020, una casa situada en una zona de ruido definida por el plan de exposición al ruido (plan d'exposition au bruit) de un aeródromo se vende con un informe de molestias sonoras aéreas (état des nuisances sonores aériennes), incluido en el expediente de diagnóstico técnico. Este documento, que rellena el vendedor a partir de un modelo oficial, indica la zona en la que se encuentra la casa.
En Mont-de-Marsan, la base aérea 118 cuenta con un plan de exposición al ruido, aprobado por orden prefectoral del 2 de noviembre de 2017, que cubre parte del municipio y de los municipios vecinos. Si su casa se encuentra en él, este documento forma parte del expediente: un comprador que no lo haya recibido puede pedir ante los tribunales la anulación de la venta, una rebaja del precio o una indemnización por daños y perjuicios. El plan puede consultarse en el ayuntamiento.
Amianto, plomo, electricidad, gas: según la antigüedad de la casa
Para el amianto, lo que cuenta es la fecha de concesión de la licencia de obras: una licencia concedida antes del 1 de julio de 1997 obliga a una inspección, como ocurre con cualquier casa construida en los años setenta u ochenta. Para el plomo, cuenta la fecha de construcción: una casa de pueblo construida antes de 1949 requiere un informe sobre el riesgo de exposición al plomo. Estas fechas suelen figurar en su escritura de compra.
Para la electricidad y el gas, cuenta la antigüedad de la instalación interior. Una instalación de menos de 15 años no requiere diagnóstico: conserve el certificado de conformidad o las facturas que lo demuestran. Una casa con calefacción de gas natural o equipada con un depósito de gas necesita el diagnóstico de gas si su instalación tiene más de 15 años.
Estos diagnósticos informan al comprador sin impedir la venta. Pero si faltan, o ya no son válidos el día de la escritura, el vendedor no puede eximirse de la garantía por vicios ocultos respecto de los defectos que deberían haber revelado.
Casa no conectada al alcantarillado: el control del SPANC
Si su casa tiene saneamiento individual, fosa séptica o microestación depuradora, el expediente debe incluir el informe de control del servicio público de saneamiento no colectivo (service public d'assainissement non collectif, SPANC), con menos de tres años en la fecha de la escritura. El ayuntamiento le indica el servicio competente: es él, y no un técnico privado, quien realiza este control.
Si la instalación no es conforme, el comprador debe realizar las obras de adecuación en el año siguiente a la escritura. Su coste pesa en la negociación: conviene conocerlo antes de fijar el precio. Las normas se detallan en el portal del ministerio dedicado al saneamiento no colectivo (nueva pestaña).
¿En qué orden encargar los diagnósticos?
El calendario sigue tres etapas: el anuncio, la primera visita y, después, el contrato preliminar y la escritura.
- Antes de publicar el anuncio: el DPE, porque el anuncio debe mostrar la clase energética, y la auditoría energética si la casa tiene clase E, F o G, porque debe entregarse desde la primera visita. Compruebe también en Géorisques si el terreno está sujeto a desbroce, para indicarlo.
- Antes de la primera visita: el informe de riesgos, elaborado hace menos de seis meses.
- Antes del contrato preliminar: los demás diagnósticos, termitas, amianto, plomo, electricidad, gas, control del SPANC y ruido aéreo, reunidos en el expediente de diagnóstico técnico.
- Hasta la escritura: las fechas de validez, en particular las del informe de termitas y del informe de riesgos, válidos seis meses.
En la práctica, una sola visita del técnico puede cubrir la mayoría al poner la casa a la venta; solo habrá que renovar el informe de termitas y el informe de riesgos si la venta se alarga. Los diagnósticos corren a cargo del vendedor y sus precios son libres: pida varios presupuestos. El técnico debe estar certificado, algo que puede comprobar en el directorio oficial de técnicos de diagnóstico inmobiliario certificados (nueva pestaña).
Cuando me confía la venta de su casa, reviso la lista con usted antes del anuncio y después sigo las fechas de validez hasta la firma ante notario. El proceso completo de una venta se presenta en la página vender su casa en las Landas.
Lo que los diagnósticos cambian en el precio de venta
Un diagnóstico no fija el precio, pero desplaza la negociación. Un informe de termitas positivo, una instalación eléctrica con anomalías o un saneamiento que hay que rehacer, descubiertos después de la oferta, se convierten en argumentos para renegociar. Conocidos antes de la valoración, se reflejan en el precio anunciado, y la venta se desarrolla sin sorpresas desagradables.
Por eso reviso los diagnósticos disponibles durante la valoración gratuita de su casa, además de los precios de las ventas reales de la zona. Las referencias por municipio figuran en las páginas dedicadas al mercado inmobiliario de Mont-de-Marsan, al mercado inmobiliario de Saint-Pierre-du-Mont, al mercado inmobiliario de Dax y al mercado inmobiliario de Saint-Sever. El artículo sobre la venta de una casa en Saint-Pierre-du-Mont ofrece un ejemplo detallado.
Para una casa cuya electricidad, saneamiento o aislamiento hay que rehacer, también puedo dibujar los planos del estado actual y una proyección en 3D de las obras, para que los compradores vean el potencial del inmueble más allá de los diagnósticos. Es un servicio distinto de la valoración y del mandato de venta, con presupuesto previo: planos y proyección de obras antes de la venta. Soy delineante proyectista de edificación; No estoy inscrita en el Colegio de Arquitectos de Francia (Ordre des architectes).
Compradores: qué leer en el expediente antes de hacer una oferta
Si compra una casa en las Landas, tres documentos condicionan lo que viene después. El informe de riesgos indica si el terreno está sujeto a desbroce, una obligación que usted asumirá. El control del SPANC fija, si la instalación no es conforme, obras que deben realizarse en el plazo de un año. El informe de termitas describe los indicios encontrados en la casa.
Leo estos documentos con usted antes de cualquier oferta, en el marco de un mandato de búsqueda en Mont-de-Marsan, Dax y las Landas. Para una compra en Dax, las comprobaciones propias del municipio se detallan en el artículo sobre comprar vivienda en Dax en 2026. Acompaño a los compradores en español, francés e inglés.
