En 2025 se vendieron en Dax 356 pisos a un precio mediano de 2.552 €/m², y 146 casas a 2.466 €/m². Dax es el único de los cuatro municipios de mi zona donde las ventas de pisos superan a las de casas. Esto es lo que estas cifras permiten decir sobre una compra en 2026, lo que no dicen, y tres comprobaciones propias de Dax antes de hacer una oferta.
El punto de partida: 2.552 €/m² en piso, 2.466 €/m² en casa
Estas cifras son medianas: la mitad de las ventas se cerró por encima y la otra mitad por debajo. Proceden de la base de datos de transacciones inmobiliarias francesa (DVF, Demandes de valeurs foncières), publicada por la administración tributaria (DGFiP) a partir de las escrituras firmadas ante notario. Son, por tanto, precios realmente pagados, no precios anunciados.
En Dax, la mediana DVF de 2025 se sitúa en 2.552 €/m² para los pisos, sobre 356 ventas, y en 2.466 €/m² para las casas, sobre 146 ventas.
En agosto de 2026, el último conjunto anual completo disponible en DVF corresponde a 2025. Los precios medianos anteriores abarcan las operaciones registradas del 1 de enero al 31 de diciembre de 2025; describen ventas cerradas, no un precio instantáneo del mercado en 2026.
A título orientativo, el 1 de julio de 2026 MeilleursAgents estimaba el precio medio de todos los tipos de vivienda en 2.446 €/m², y PAP en 2.531 €/m². Estos valores incluyen, entre otros, precios pedidos y no cerrados: completan las ventas DVF sin sustituirlas. Las referencias detalladas están reunidas en la página dedicada al mercado inmobiliario de Dax.
Por qué un piso muestra un precio por m² más alto que una casa
El precio por m² sube cuando la superficie baja: un piso puede mostrar una mediana superior a la de una casa sin ser más caro de comprar. Las dos medianas de Dax solo se comparan, por tanto, a superficie similar.
La misma diferencia se observa en Mont-de-Marsan, donde la mediana de los pisos (2.141 €/m²) supera a la de las casas (2.012 €/m²). Explico las razones en el artículo sobre la valoración de un piso a partir de ventas reales.
Dax, un mercado de pisos
Dax es el único de los cuatro municipios que cubro donde se vendieron más pisos que casas en 2025.
| Municipio | Pisos | Casas |
|---|---|---|
| Dax | 356 | 146 |
| Mont-de-Marsan | 213 | 277 |
| Saint-Pierre-du-Mont | 51 | 83 |
| Saint-Sever | 22 | 66 |
Para un comprador, este volumen tiene una utilidad concreta. Con 356 ventas, la mediana de los pisos de Dax se basa en la muestra más amplia de los cuatro municipios: es una referencia más estable que una mediana calculada sobre unas pocas decenas de ventas.
DVF no dice quién compra ni por qué. Estas cifras no permiten afirmar, por tanto, que estos pisos se compraran para alquilarlos, ni qué perfil de comprador los adquirió.
Lo que una mediana no dice
Una mediana municipal mezcla todos los barrios, todas las plantas y todos los estados de conservación. No tiene en cuenta el certificado energético (DPE), ni un ascensor, ni un espacio exterior. En una casa con calefacción eléctrica, la etiqueta puede cambiar el 1 de enero de 2027: vea qué cambia el DPE 2027 para una casa con clase E, F o G.
No publico medianas por barrio: a esa escala, el número de ventas resulta demasiado bajo para dar una cifra fiable. Para situar una vivienda concreta, nada sustituye la comparación con ventas cercanas y una visita.
Antes de firmar: tres comprobaciones propias de Dax
1. El riesgo de inundación
Dax está cubierto por el plan de prevención del riesgo de inundación (PPRi) del sector de Dax, aprobado el 15 de junio de 2005, que abarca los desbordamientos del Adour y del Luy. Se ha ordenado su revisión: las normas aplicables a una parcela pueden, por tanto, cambiar.
Le Sablar, el barrio cercano a la estación de tren, está protegido por diques. Según una presentación de la administración local en un encuentro Action cœur de ville en diciembre de 2024, algunos de sus terrenos se sitúan 4 metros por debajo de la cota de referencia del PPRi.
Desde el 1 de enero de 2023, el informe de riesgos (état des risques) debe entregarse desde la primera visita y adjuntarse después al contrato preliminar y a la escritura de compraventa (artículo L125-5 del Código de Medio Ambiente francés). Léalo antes de hacer una oferta y consulte la parcela en Géorisques.
2. El certificado energético, sobre todo si piensa alquilar
Desde el 1 de enero de 2025, una vivienda con calificación G ya no puede alquilarse en la Francia metropolitana. Las viviendas con calificación F seguirán el 1 de enero de 2028, y las de calificación E el 1 de enero de 2034. Los alquileres de las viviendas F y G están congelados desde el 24 de agosto de 2022.
El cálculo del DPE cambió el 1 de enero de 2026; el Ministerio de Transición Ecológica estima que unas 850.000 viviendas dejaron de considerarse ineficientes energéticamente sin obras. Antes de comparar dos viviendas, compruebe la fecha de su certificado: un DPE elaborado antes de 2026 no refleja el nuevo cálculo, salvo si va acompañado de un certificado de nueva calificación expedido por Ademe.
3. Alquilar a agüistas: un factor a seguir
Dax es una ciudad termal; algunos inversores se plantean allí el alquiler amueblado a personas que siguen una cura termal. El 8 de octubre de 2026, el Gobierno presentó al consejo de la Caja Nacional del Seguro de Enfermedad (CNAM) un proyecto para reducir el reembolso de las curas termales, hoy cubiertas al 65 % salvo en caso de enfermedad de larga duración. El consejo se pronunció en contra, en una votación consultiva. La medida se adoptaría por decreto; una medida comparable no salió adelante en 2025. Para un proyecto cuya rentabilidad depende de la clientela termal, es una incertidumbre que hay que tener en cuenta, no una certeza.
Otro factor: Dax forma parte de las ciudades del programa Action cœur de ville, una de las condiciones de acceso al dispositivo Denormandie. Este dispositivo concede una reducción del impuesto sobre la renta por la compra de una vivienda antigua destinada al alquiler, con obras que representen al menos el 25 % del coste total de la operación. Está abierto hasta el 31 de diciembre de 2027; si el municipio está incluido se comprueba en el simulador oficial de Service-Public. Queda por comprobar el resto de las condiciones del proyecto.
Comprar en Dax en español o en inglés
Acompaño a los compradores en francés, en español y en inglés, desde la búsqueda hasta la firma ante notario. La escritura de compraventa se redacta en francés: le explico su contenido en su idioma, igual que el del contrato preliminar, el informe de riesgos y el certificado energético. Solo el notario es competente para redactar y autenticar la escritura.
Cómo acompaño una compra en Dax
En el marco de un mandato de búsqueda, defino con usted sus criterios y su presupuesto, busco viviendas, también fuera de los anuncios, y le acompaño en las visitas con una mirada técnica: volúmenes, tabiques, posibilidades de distribución.
Si desea visualizar un proyecto de reforma en planos o en 3D, se trata de un servicio aparte, con presupuesto: Diseño y planos. Soy delineante proyectista de edificación; no estoy inscrita en el Colegio de Arquitectos de Francia (Ordre des architectes) y no realizo cálculos de estructura ni dirección de obra.
Fuentes
- Base de transacciones inmobiliarias DVF, DGFiP — fichero municipal de Dax, datos de 2025.
- Géorisques — PPRi del sector de Dax, revisión.
- Administración local de Dax — presentación «Estrategia de barrio inundable», encuentro Action cœur de ville, 10 de diciembre de 2024 (en francés).
- Service-Public — calendario de prohibición de alquiler de viviendas ineficientes y congelación de alquileres de las viviendas F y G (en francés).
- Ministerio de Transición Ecológica — cambios en el cálculo del DPE (en francés).
- Service-Public — simulador Action cœur de ville y Denormandie (en francés).
- Public Sénat, 9 de octubre de 2026 — proyecto de reducción del reembolso de las curas termales.
- MeilleursAgents y PAP — estimaciones registradas el 1 de julio de 2026.
