El 1 de enero de 2027, el coeficiente que convierte la electricidad en energía primaria en el DPE, el certificado de eficiencia energética francés, baja de 1,9 a 1,7. Una casa con calefacción eléctrica puede subir de clase sin obras y dejar de necesitar la auditoría energética si pasa de E a D. Si vende una casa con clase E, F o G en Mont-de-Marsan, Saint-Pierre-du-Mont, Dax o Saint-Sever, así puede saber si le afecta y si conviene firmar antes o después de esa fecha.
¿No sabe en qué caso está su casa? Envíeme el número de su DPE, que figura en la parte superior del informe: en una primera conversación sin compromiso, le digo qué puede cambiar para su venta la modificación de enero.
Qué cambia en el DPE el 1 de enero de 2027
El diagnóstico de eficiencia energética (DPE) clasifica una vivienda de la A a la G según su consumo de energía primaria y sus emisiones de gases de efecto invernadero. En el caso de la electricidad, el consumo se convierte en energía primaria mediante un coeficiente. Este coeficiente bajó de 2,3 a 1,9 el 1 de enero de 2026. La orden ministerial del 19 de agosto de 2026, publicada en el Journal officiel del 26 de agosto (nueva pestaña), lo reduce a 1,7 a partir del 1 de enero de 2027.
Para una vivienda que funciona solo con electricidad, el consumo que tiene en cuenta el DPE baja así en torno a un 10,5 %. Según el estudio de impacto del texto, citado por la asociación de consumidores UFC-Que Choisir en agosto de 2026, unas 300.000 viviendas principales saldrán ese día de las clases F y G. El ministerio precisa que ninguna vivienda verá empeorar su etiqueta.
No tiene que repetir nada. Los DPE y las auditorías realizados hasta el 31 de diciembre de 2026 siguen siendo válidos. A partir del 1 de enero de 2027, pueden actualizarse de forma gratuita e inmediata en el sitio del Observatoire DPE-Audit de la ADEME (nueva pestaña), sin nueva visita del técnico: el certificado obtenido sustituye a la etiqueta del DPE inicial.
¿Subirá de clase su casa con calefacción eléctrica?
Depende del consumo que figura en su DPE y del coeficiente con el que se calculó: 2,3 para un DPE realizado entre julio de 2021 y diciembre de 2025, 1,9 para un DPE realizado en 2026 o actualizado con el certificado de 2026. Para una casa totalmente eléctrica, calefacción y agua caliente incluidas, estos son los valores hasta los que alcanzará al menos la clase indicada a partir del 1 de enero de 2027.
| Clase alcanzada en 2027 | DPE calculado con 1,9 (2026) | DPE calculado con 2,3 (2021-2025) |
|---|---|---|
| D o mejor | hasta 279 | hasta 338 |
| E o mejor | hasta 368 | hasta 446 |
| F o mejor | hasta 469 | hasta 568 |
Ejemplo: una casa totalmente eléctrica cuyo DPE de 2026 indica 360 kWh/m²/año tiene la clase F. Con el coeficiente 1,7, su consumo pasa a unos 322 kWh/m²/año, es decir, la clase E, sin obras.
Estos valores son referencias de cálculo, basadas en los umbrales del DPE, no un diagnóstico. La clase que se aplica sigue siendo la peor de las dos etiquetas, energía y clima; en una vivienda totalmente eléctrica, en la práctica decide la etiqueta de energía. Las viviendas de menos de 40 m² tienen umbrales adaptados. Si su casa se calienta con leña, gas o gasóleo, solo se recalcula la parte eléctrica del consumo: la mejora es pequeña. Solo el certificado de la ADEME da fe.
¿Vender antes o después del 1 de enero de 2027?
El DPE y, cuando se exige, la auditoría energética se adjuntan a la promesa de venta (compromis). Una promesa firmada en diciembre de 2026 lleva, por tanto, la etiqueta vigente en esa fecha: el certificado con el coeficiente 1,7 solo puede obtenerse a partir del 1 de enero de 2027.
| Su situación | Qué cambia el 1 de enero de 2027 | Opción a estudiar |
|---|---|---|
| Casa con calefacción eléctrica, clase E, F o G, por debajo de uno de los umbrales de la tabla anterior | Sube al menos una clase; si pasa de E a D, ya no se exige la auditoría | Preparar la venta desde ahora y apuntar a una promesa firmada después del 1 de enero |
| Casa con calefacción eléctrica, por encima de esos umbrales | Su consumo baja, pero sigue en la misma clase | No hay motivo para esperar solo por esta razón |
| Casa con calefacción de leña, gas o gasóleo | Etiqueta poco o nada modificada | Vender según su calendario, con la auditoría si tiene clase E, F o G |
| Piso en una comunidad de propietarios (copropriété) | La etiqueta puede mejorar si la calefacción es eléctrica | Sin auditoría, sea cual sea la clase: el calendario no depende de ella |
| DPE realizado antes del 1 de julio de 2021 | Ya no es válido desde el 1 de enero de 2025 | Encargar un nuevo DPE antes de publicar el anuncio; podrá actualizarse con el certificado en enero |
Un anuncio inmobiliario debe mostrar la clase del DPE. Si su casa sube de clase en enero, el anuncio y el expediente de venta se actualizan con el certificado: me encargo de ello en las casas que vendo por mandato, desde el primer anuncio hasta la firma ante notario. El proceso completo de venta se presenta en la página vender su casa en las Landas, y se ilustra en el artículo sobre la venta de una casa en Saint-Pierre-du-Mont.
El momento adecuado también depende del mercado de su municipio y del plazo de venta. Durante la valoración gratuita de su casa, reviso con usted los precios de las ventas reales de la zona, su DPE y la fecha de firma a la que conviene apuntar.
Auditoría energética obligatoria: ¿qué casas están afectadas?
Desde el 1 de abril de 2023 para las clases F y G, y desde el 1 de enero de 2025 para la clase E, la venta de una casa (maison individuelle) o de un edificio de propietario único exige una auditoría energética reglamentaria (audit énergétique), además del DPE. La obligación se extenderá a la clase D el 1 de enero de 2034. Los pisos en comunidad de propietarios no están sujetos a ella. El detalle de la obligación figura en las preguntas y respuestas del ministerio sobre la auditoría energética reglamentaria (nueva pestaña). Para un piso, el método de valoración se explica en el artículo sobre cómo valorar un piso en Mont-de-Marsan.
La auditoría la realiza un profesional habilitado, la paga el vendedor y se entrega al comprador desde la primera visita. Es válida cinco años. Propone escenarios de obras, con una estimación de su coste, para mejorar la eficiencia de la vivienda; el comprador no está obligado a realizarlos. Los precios de la auditoría son libres: compare varios presupuestos. Los demás diagnósticos necesarios para vender una casa en las Landas, incluidos los de termitas y de riesgos, se presentan en el artículo diagnósticos para vender una casa en las Landas.
La auditoría también se beneficia del coeficiente 1,7: una auditoría realizada en 2026 podrá actualizarse con un certificado en 2027. Y como la obligación afecta a las clases E, F y G, una casa totalmente eléctrica con clase E que pase a D el 1 de enero de 2027 ya no está sujeta a la auditoría para una promesa firmada después de esa fecha.
¿Cuánto cuesta un mal DPE al vender en las Landas?
Los Notaires de France miden cada año la diferencia de precio ligada a la etiqueta energética, a igualdad de características. Según su estudio sobre el valor verde de las viviendas, publicado en diciembre de 2025 sobre las ventas de 2024 (nueva pestaña), una casa de Nueva Aquitania con clase E se vendió en torno a un 11 % más barata que una casa comparable con clase D. La diferencia alcanza en torno al 23 % para una casa con clase F y al 32 % para una casa con clase G. Es una de las regiones donde la diferencia es más marcada: de media en Francia, es del 18 % para una casa F y del 25 % para una casa G.
Para situar estos porcentajes, estos son los precios medianos de las casas en los cuatro municipios en los que trabajo, calculados sobre las ventas reales de 2025, todas las etiquetas incluidas.
| Municipio | Precio mediano por m² | Ventas de casas |
|---|---|---|
| Mont-de-Marsan | 2.012 €/m² (nueva pestaña) | 277 |
| Saint-Pierre-du-Mont | 2.221 €/m² (nueva pestaña) | 83 |
| Dax | 2.466 €/m² (nueva pestaña) | 146 |
| Saint-Sever | 1.456 €/m² (nueva pestaña) | 66 |
En agosto de 2026, el último conjunto anual completo disponible en DVF corresponde a 2025. Los precios medianos anteriores abarcan las operaciones registradas del 1 de enero al 31 de diciembre de 2025; describen ventas cerradas, no un precio instantáneo del mercado en 2026.
DVF, la base de ventas publicada por la administración tributaria francesa (DGFiP), no recoge el DPE de los inmuebles vendidos: estas cifras no permiten calcular un descuento propio de cada municipio. Los porcentajes de los notarios son medias regionales; el valor de una casa concreta se establece a partir de las ventas comparables de la zona y de una visita. Las referencias por municipio figuran en las páginas dedicadas al mercado inmobiliario de Mont-de-Marsan, al mercado inmobiliario de Saint-Pierre-du-Mont, al mercado inmobiliario de Dax y al mercado inmobiliario de Saint-Sever, y explico cómo leer estas medianas en el artículo sobre los precios inmobiliarios en Mont-de-Marsan en 2026.
¿Qué obras hacer antes de vender una casa con clase E, F o G?
Una reforma emprendida justo antes de la venta no se refleja necesariamente en el precio: el comprador tiene su propio proyecto, y la auditoría ya le ofrece escenarios con costes. Tres gestiones van primero, y casi no cuestan nada:
- Comprobar que su DPE sigue siendo válido: un DPE realizado antes del 1 de julio de 2021 ya no lo es. Las normas de validez del DPE (nueva pestaña) figuran en Service-Public.fr, el portal de información de la administración francesa.
- Reunir las facturas de obras de aislamiento, ventanas o calefacción: sin justificante, el técnico puede tener que aplicar valores por defecto, a menudo menos favorables.
- Si su casa tiene calefacción eléctrica, descargar el certificado de enero de 2027 antes de encargar obras destinadas únicamente a subir de clase.
Para un proyecto mayor, el ministerio indica que, con el nuevo cálculo, sustituir una caldera de gas o de gasóleo por una bomba de calor aporta una mejora de etiqueta mayor. Las ayudas cambian a menudo: el servicio público France Rénov' (nueva pestaña) informa gratuitamente sobre las vigentes.
Para una casa que necesita reforma, también puedo dibujar los planos del estado actual y una proyección en 3D de un escenario de obras, para que los compradores imaginen el potencial del inmueble. Es un servicio distinto de la valoración y del mandato de venta, con presupuesto previo: planos y proyección de obras antes de la venta. Soy delineante proyectista de edificación; No estoy inscrita en el Colegio de Arquitectos de Francia (Ordre des architectes).
Compradores e inversores: ¿podrá seguir alquilándose una casa con clase F?
A 1 de noviembre de 2026, la ley Clima y Resiliencia (loi Climat et résilience) prohíbe desde el 1 de enero de 2025 alquilar con un nuevo contrato una vivienda con clase G. La prohibición se extenderá a las viviendas con clase F el 1 de enero de 2028 y a las de clase E el 1 de enero de 2034. Los alquileres de las viviendas F y G están congelados.
El coeficiente 1,7 cambia la situación de algunas casas con calefacción eléctrica: una casa que pase de F a E el 1 de enero de 2027 seguirá pudiendo alquilarse después de 2028, según las normas actuales.
El proyecto de ley de reactivación y descentralización de la vivienda (nueva pestaña) (projet de loi relance et décentralisation du logement), aprobado por el Senado el 8 de julio de 2026, permitiría volver a alquilar viviendas con clase F y G a cambio de un compromiso de obras. La comisión de asuntos económicos de la Asamblea Nacional lo aprobó el 22 de septiembre de 2026, pero a 1 de noviembre de 2026 no está aprobado definitivamente: mientras no lo esté, se aplican las prohibiciones actuales.
Si busca una casa para reformar en la zona, el DPE y la auditoría forman parte de lo que analizo con usted antes de cualquier oferta, en el marco de un mandato de búsqueda en Mont-de-Marsan, Dax y las Landas. Para una compra en Dax, las comprobaciones propias del municipio se detallan en el artículo sobre comprar vivienda en Dax en 2026. Acompaño a los compradores en español, francés e inglés.
